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小区地下车位可办证了?主管部门全国征求意见
发布时间:2019-10-09

  10月8日,自然资源部起草了《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》,现公开征求社会各界意见。

  浙江新闻客户端记者采访业内人士后,发现地下车位实现确权登记,并没那么容易。我们先看自然资源部的征求意见稿

  为维护城镇住宅小区地下车位(库)权利人合法权益,依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定,现就城镇住宅小区地下车位(库)(包括与地上建筑物一并开发建设的配建地下车位和独立开发地下空间建设的单建地下车位, 以下简称地下车位)确权登记有关问题提出如下意见:

  一、地下车位土地用途、使用期限,依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。

  多用途国有建设用地范围内配建地下车位,与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的,其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定;在空间上不能够明确区分的,按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。

  二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元,每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。单建地下车位原则上作为一个定着物单元,与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。

  三、申请配建地下车位首次登记的,原则上与地上建筑物一并申请。单独申请配建地下车位首次登记的,应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。配建地下车位用于转让的,还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积,以及确认车位划分、编号等材料。

  配建地下车位转让的,应遵守有关地下车位转让的政策规定。配建地下车位和地上建筑物一并转让的,可一并申请办理转移登记。

  四、申请单建地下车位首次登记的,应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。

  单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的,可按照本意见办理地下车位登记。

  五、地上建筑物所有权已办理转移登记,其所有权人因购买等实际使用配建地下车位,该地下车位已办理首次登记的,由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记;该地下车位未办理首次登记的,由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等,配合购买人办理地下车位登记。

  六、对经依法批准,将原有地下空间改建、扩建、改用为地下车位申请登记的,还应提供改建、扩建、改用后的建设工程符合规划和竣工验收等材料。

  七、登记机构已获取地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等材料的,不得要求申请人重复提交。

  八、本意见实施前,经依法批准建设,符合相关规划许可条件、建设标准,422422.com九点半论坛不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位,可按本意见相关要求办理不动产登记。

  本意见实施前,已依法办理的地下车位不动产权属证书(含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证)继续有效。

  那么,杭州的情况又是怎样?一旦意见出台,杭州的住宅地下车位和车库,能办理不动产登记吗?

  2017年5月,杭州市出台《杭州市地下空间开发利用管理办法》,明确地下建设用地使用权的取得、确权登记和使用管理等内容。目前,杭州的地下车位(库)主要通过赠送、与开发商签订使用权买卖合同或签订长期租赁合同3种方式取得。地下车位(库)可以交易,但交易对象必须是本小区业主,不允许单独抵押。

  业内人士表示,杭州大部分住宅的地下车位和车库,要实现确权登记,目前是有一定困难的。

  第一个难点,是地下空间的确权。从杭州土地的出让情况看,大部分住宅没有取得地下部分的产权。也就是说,开发商在缴纳土地出让金时,只缴纳了地上部分,但地下空间的出让金没有不缴纳。只有少数商业地块,会单独缴纳了地下部门的土地出让金。

  理论上讲,地下车位(库)想要确权登记,首先要补缴地下空间的土地出让金。按照杭州的有关规定,地下负一层为楼面价的20%、负二层为10%、负三层以下不用缴纳。那么,谁来出这笔钱?如果是已经交付的小区,开发商已经将房子和车位都出售了,没有确权的动力。而对小区业主来说,地下车位(库)本身就可以交易,也不会全多缴纳土地出让金。“不办证并会不影响车库的交易,除非是用来抵押。”一名业内人士表示。

  第二个难点,是程序问题。按照征求意见稿中的第三条:“申请配建地下车位首次登记的,原则上与地上建筑物一并申请。单独申请配建地下车位首次登记的,应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。”这里的“首次登记”,指开发商要先去办“大证”,就像住宅一样。如果是新建小区,开发商可以去办理,但如果是已经交付、甚至交付很多年的小区,开发商主体都可能已经解散了,“首次登记”这一步就非常困难。

  当然,自然资源部的征求意见稿,是一个原则性的总规,各地在实施的过程中还需要结合当地实际情况,出台实施细则。宅小区地下车位(库),已经成为很多人的一份重要的不动产,实现它的确权登记,还需要各方的努力。


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